¿Quién paga una fuga de agua: tú, el vecino, la comunidad o el seguro?

Una mancha en el techo del baño es, casi siempre, el principio de una conversación incómoda: ¿de quién es la fuga y quién paga? La respuesta depende de dónde está la avería, no de dónde aparece la mancha. Aquí te explicamos los casos más habituales en un bloque de pisos, en una casa y en una vivienda de alquiler.

Este artículo es una orientación general, no asesoramiento legal. Para un caso concreto, consulta a tu administrador de fincas, a tu aseguradora o a un abogado.

La regla básica: privativo o común

En un edificio en régimen de propiedad horizontal hay dos tipos de instalación:

• Privativa: la que da servicio solo a tu vivienda. Normalmente, la que va desde tu contador o tu llave de paso hasta tus grifos y aparatos, y los desagües de tu casa hasta que conectan con la bajante.
• Común: la que da servicio a todo el edificio. La acometida general, los montantes, las bajantes, los colectores y las arquetas del edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a mantener en buen estado su vivienda e instalaciones privativas (artículo 9) y a la comunidad a conservar los elementos comunes (artículo 10). Traducido:

• Si la avería está en tu instalación privativa, la reparación te toca a ti, aunque los daños aparezcan en casa del vecino.
• Si está en un elemento común, la reparación corresponde a la comunidad.

Hay matices: los estatutos de la comunidad pueden concretar dónde acaba lo privativo, y si un vecino daña un elemento común (por ejemplo, atascando la bajante con toallitas o aceite), puede tener que responder él.

Los casos más frecuentes

1. La fuga es tuya y moja al vecino de abajo

Pagas tú (o tu seguro) la reparación de la fuga y los daños causados en el piso de abajo. Lo normal es dar parte a tu aseguradora, que suele gestionarlo con la del vecino.

2. La fuga es del vecino de arriba y te moja a ti

Paga el vecino de arriba (o su seguro). Avísale cuanto antes, haz fotos y da parte también a tu propio seguro: muchas veces se entienden entre aseguradoras y tú no tienes que perseguir a nadie.

3. La fuga viene de una bajante o un montante

Es de la comunidad. Avisa al presidente o al administrador de fincas. La comunidad, o su seguro, se encarga de reparar la bajante y de los daños que haya causado en las viviendas.

4. Un atasco en la bajante que rebosa en el piso bajo

Si el atasco está en la bajante común, es de la comunidad. Si el atasco está en el desagüe de una vivienda antes de llegar a la bajante, es de esa vivienda. Más información en desatascos.

5. No se sabe de dónde viene

Es más común de lo que parece, sobre todo en bloques antiguos con tuberías empotradas. Lo sensato es hacer primero la prueba del contador en el piso sospechoso: si con todo cerrado el contador se mueve, la fuga está en esa vivienda. Te explicamos la prueba en fugas de agua. Si no se aclara, hace falta una localización con equipos, y quien resulte responsable acaba asumiendo el coste.

¿Y en una casa o adosado?

En una vivienda unifamiliar no hay comunidad: todo lo que está después del contador es tuyo. Lo que está antes del contador, en la red pública, corresponde al servicio de agua del municipio. Si vives en un pueblo del alfoz de Burgos, como Villalbilla de Burgos o el Alfoz de Quintanadueñas, pregunta en tu ayuntamiento a quién hay que avisar si la avería está en la calle.

En urbanizaciones con zonas comunes (jardines, piscina, red interior), puede haber tramos que sean de la comunidad de la urbanización. Mira los estatutos.

¿Y si vives de alquiler?

En general, según la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• El propietario debe hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, salvo que el daño lo haya causado el inquilino.
• El inquilino se hace cargo de las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario (una junta, un cartucho de grifo, el mecanismo de una cisterna, según el caso).

Lo primero, siempre, es avisar al propietario cuanto antes. Un termo que revienta por antigüedad no es lo mismo que una cisterna que deja de cargar.

El agua perdida: ¿quién la paga?

Si la fuga está después de tu contador, el agua perdida ha pasado por él y aparece en la factura. Algunos servicios de agua tienen procedimientos para revisar la factura cuando hay una fuga oculta ya reparada. Si te llega una factura disparada, pregunta a tu compañía de agua qué opciones hay; en Burgos capital, el servicio lo presta Aguas de Burgos.

El papel del seguro de hogar

• Daños por agua: casi todas las pólizas de hogar los cubren, con matices.
• Localización y reparación de la avería: algunas pólizas lo incluyen; otras solo pagan los daños, no la tubería.
• Responsabilidad civil: cubre los daños que tu fuga causa a terceros, como el vecino de abajo.
• Exclusiones habituales: desgaste, falta de mantenimiento, roturas por helada en zonas sin calefacción o viviendas deshabitadas.

Antes de encargar nada, llama a tu aseguradora: algunas exigen enviar a su propio profesional y no pagan si lo haces por tu cuenta. Si te permiten elegir, pide factura detallada.

Pasos a seguir, en orden

1. Corta el agua y limita daños. Guía en qué hacer si tienes una fuga de agua.
2. Haz fotos de los daños y del posible origen.
3. Avisa al vecino afectado, al administrador si puede ser algo común y a tu seguro.
4. Localiza el origen con la prueba del contador o con un profesional.
5. Repara y guarda la factura.
6. Gestiona los daños con el seguro o con la comunidad.

Un caso muy de Burgos

En los bloques de los años sesenta y setenta, como muchos de Gamonal, coinciden instalaciones privativas y bajantes con muchos años. Cuando aparece una mancha, suele ser difícil saber a simple vista si es del vecino o de la comunidad. Por eso merece la pena localizar el origen con criterio antes de discutir.

¿Necesitas localizar una fuga?

Si necesitas que un profesional encuentre el origen y lo repare, cuéntanos el caso. Intentamos ponerte en contacto con un fontanero independiente de Burgos que esté disponible; si en ese momento no hay ninguno, te lo decimos para que no esperes. Para saber cuánto puede costar, mira precios.